Der Gutachterausschuss im Kreis Mettmann ist zuständig für acht der zehn kreisangehörigen Städte. Ratingen und Velbert haben als sogenannte Große kreisangehörige Städte eigene Gutachterausschüsse (zuständig also für Langenfeld, Monheim am Rhein, Hilden, Haan, Erkrath, Mettmann, Wülfrath und Heiligenhaus).

Hauptaufgabe: Markttransparenz auf dem Grundstücksmarkt.

Hierzu werden jährlich einmal Bodenrichtwerte für die Städte im Kreis Mettmann durch den Ausschuss beschlossen und in Bodenrichtwertkarten veröffentlicht

- für Wohngrundstücke

- für gewerbliche Bauflächen

- für Geschäftsgebiete.

Ergänzend hierzu wird ein Grundstücksmarktbericht herausgegeben, der eine Übersicht über das Marktgeschehen des letzten Jahres gibt.

Außerdem werden vom Ausschuss Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken auf Antrag gefertigt.

Zur Kurzinformation für die Bürger wird ein Faltblatt herausgegeben.

Informationen zum Gutachterausschuss sind auch im Internet unter www.gutachterausschuss.nrw.de oder unter direkt unter http://www.gars.nrw.de/ga-kreis-mettmann erhältlich.

Neben allgemeinen Informationen zum Gutachterausschuss und seinen Leistungen können Sie für das gesamte Land Nordrhein — Westfalen unter der Adresse www.borisplus.nrw.de die aktuellen Bodenrichtwerte mit wählbarem Kartenhintergrund kostenlos einsehen und herunterladen. Der Grundstücksmarktbericht ist ebenfalls im Internet zur kostenlosen Einsichtnahme und download freigegeben. Er kann auch bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss zum Preis von 56 € bestellt werden.

BORISplus.NRW ist auch als App für Smartphones kostenlos downloadbar. Ein ImmobilienPreis-Agent für Wohneigentum für den Zuständigkeitsbereich des GAA des Kreises Mettmann ist unter http://www.gars.nrw.de/ga-kreis-mettmann einsehbar.

Grundlage für die Bodenrichtwerte und den Grundstücksmarktbericht ist die gesetzlich vorgeschriebene Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Eine Kopie jedes notariellen Kaufvertrages wird dem Gutachterausschuss zugeleitet. Die Auswertung geschieht unter strengster Wahrung des Datenschutzes anonymisiert. Die seit 1994 automatisiert geführte Kaufpreissammlung beinhaltet bis etwa 55.000 Kauffälle.

Wie sah es nun auf dem Grundstücksmarkt im Jahre 2016 aus?

Im vergangenen Jahr wurden im Zuständigkeitsbereichs des Gutachterausschusses 3.376 Kauffälle registriert mit einem Geldumsatz von rd. 859 Mio. € und einem Flächenumsatz von rd. 302 ha. Damit ist die Zahl der Kauffälle um 10 % zurückgegangen, der Geldumsatz um rd. 1 % zurückgegangen, und der Flächenumsatz um rd. 24% gegenüber dem Jahr 2014 gestiegen. Der Auswertezeitraum geht dabei immer vom 16.11. des Vorjahres bis zum 15.11. des Berichtsjahres.

Das Marktgeschehen wird wie in den vergangenen Jahren durch den Geschäftsverkehr zwischen Privatpersonen geprägt. rd. 92% der Erwerber waren natürliche Personen.

53% der Käufer hatten ihren Wohnsitz in den Städten, wo sie die Grundstücke bzw. Eigentumswohnungen erworben haben.

Der Kauf ist nach wie vor die häufigste Form des Eigentumswechsels von Immobilien. Er wurde mit einem Anteil von rd. 97 % registriert. Es gab 42 Zwangsversteigerungen.

Rd. 22% des Geldumsatzes im Zuständigkeitsbereich entfällt auf die Stadt Hilden Langenfeld, gefolgt von Langenfeld (rd. 20%) und Erkrath (rd. 13%). Auf Wülfrath fällt nur rd. 5 %!

Generell ist festzustellen, dass im Zuständigkeitsgebiet für unbebaute Wohngrundstücke nach wie vor ein Nord-Süd-Gefälle beim Preisniveau besteht. Während die Preise in Mettmann, Langenfeld und Erkrath gestiegen sind, blieben sie im übrigen Zuständigkeitsbereich auf dem Niveau des Vorjahres.

Beim durchschnittlichen Preisniveau für baureife Gewerbe- und Industriegrundstücke im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses ist in 2016 gegenüber 2015 eine Stagnation festzustellen. Damit hält die Tendenz der vergangenen Jahre an.

Das höchste Preisniveau für Wohngrundstücke liegt in Hilden, Haan und Langenfeld. Die Städte liegen im Feld der "Top 10" im Land NRW. In Hilden bewegen sich die Bodenrichtwerte maximal um 470,- €/m² im Bereich Luisenstr./Augustastr., während sie in Haan zwischen maximal bei 500,- €/m² im Haaner Süden im sog. Musikantenviertel liegen.

Insgesamt liegen die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für Wohngrundstücke, und zwar für erschließungsbeitrags- und kanalanschlussbeitragsfreie Wohngrundstücke (für den ein- und zweigeschossigen Eigenheimbau) in

· Haan zwischen 295,- €/m² und 440,- €/m².

· Hilden zwischen 335,- €/m² und 460,- €/m²,

Dem steht aber auch Langenfeld nicht viel nach. Hier bewegen sich die durchschnittlichen Bodenrichtwerte, je nach Lage, zwischen 345,- €/m² und 425,- €/m².

Das durchschnittliche Preisniveau liegt in

· Mettmann zwischen 275,- €/m² und 355,- €/m²

· Monheim a.R. zwischen 285,- €/m² und 330,- €/m²

· Erkrath zwischen 265,- €/m² und 305,- €/m²

· Wülfrath zwischen 210,- €/m² und 270,- €/m².

· Heiligenhaus zwischen 195,- €/m² und 330,- €/m²

Die Bodenrichtwerte beziehen sich jeweils auf Zonen mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Der Wert des einzelnen Grundstücks kann sich jedoch vom Bodenrichtwert je nach Lage, Größe, Form, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstückstiefe und vor allem Erschließungszustand unterscheiden. Der Verkehrswert kann im Einzelfall ggf. nur durch ein Wertgutachten ermittelt werden.

Es sind lediglich 9 Verträge mit Erbbaurechten geschlossen worden (diese Form des Eigentums scheint unattraktiv zu sein, vermutlich, weil die Differenz zwischen Erbbauzinsen und Hypothekarzinsen kontinuierlich kleiner wurde). Bei den Verkäufen des Grund und Bodens an die Erbbauberechtigten (rd. 84% der Fälle) wurde ein Vergleich der Kaufpreise mit den jeweiligen erschließungsbeitragsfreien Bodenrichtwerten durchgeführt. Dabei wurde festgestellt, dass die Preise im Schnitt 25 % unter dem jeweiligen erschließungsbeitragsfreien Bodenrichtwert lagen.

Die Bodenrichtwerte für Gewerbe- und Industriebauland liegen in guten Lagen

· Mettmann bei 145,- €/m²

· Hilden bei 115,- €/m²

· Langenfeld bei 105,- €/m²

· Monheim a.R. bei 100,- €/m²

· Erkrath bei 95,- €/m²

· Haan bei 85,- €/m²

· Heiligenhaus bei 80,- €/m²

· Wülfrath bei 85,- €/m²

Die Bodenrichtwerte für Citygrundstücke, d.h. für Geschäftsgrundstücke in den Innenstädten, sind im wesentlichen auf dem gleichen Niveau geblieben. Die Spitzenwerte liegen in der Mittelstraße in Hilden und reichen bis 1.100,- €/m² (Spanne: 340,- bis 1.100,- €/m²). In Langenfeld reicht die Spanne von 360,- dagegen nur bis 860,- €/m². Die Spanne der Richtwerte reicht in Erkrath von 280,- bis 500,- €/m², in Monheim a.R. von 280,- bis 500,- €/m², in Haan von 280,- bis 500,- €/m², in Mettmann von 245,- bis 500,- €/m², in Heiligenhaus von 210,- bis 480,- €/m² und in Wülfrath von 260,- bis 410,- €/m².

Die Bodenrichtwerte werden jahrgangsweise ermittelt und mit dem Stichtag 01.Januar von den Gutachterausschüssen nach eingehender Beratung beschlossen. Dabei werden Gebiete mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen flächendeckend in einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst. Bodenrichtwerte beziehen sich grundsätzlich auf unbebaute Grundstücke. Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften wie Erschließungszustand, Grundstücksgestaltung (Zuschnitt, Größe, Lage usw.) Bodenbeschaffenheit, Ausnutzbarkeit und Lage bewirken Abweichungen seines Wertes vom Bodenrichtwert.

Wer nähere Auskünfte erhalten möchte, kann sich an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Verwaltungsgebäude II der Kreisverwaltung Mettmann, Goethestr.23 wenden.

Für das gesamte Land Nordrhein — Westfalen sind die aktuellen Bodenrichtwerte unter der Adresse www.borisplus.nrw.de mit wählbarem Kartenhintergrund kostenlos einzusehen und herunterzuladen. Für schriftliche Bodenrichtwertauskünfte durch die Geschäftsstelle werden Gebühren von 28,- € erhoben.

Einen generellen und zusammenfassenden Überblick über die Marktsituation bei unbebauten Grundstücken ermöglicht auch der Grundstücksmarktbericht 2016 des Gutachterausschusses. Der Grundstücksmarktbericht ist ebenfalls im Internet zur kostenlosen Einsichtnahme und zum kostenlosen download freigegeben. Er kann auch bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss gedruckt zum Preis von 56 € bestellt werden.

Im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses wurden in 2016 für rd. 69 Mio. € unbebaute Grundstücke umgesetzt (+8,5% zum Vorjahr). Dies waren natürlich nicht ausschließlich Baugrundstücke. Zu diesem Marktsegment zählen auch land- und forstwirtschaftliche Flächen, Bauerwartungsland, Rohbauland, Flächen für den Gemeinbedarf (Verkehrsflächen, öffentliche Grünflächen) und auch Wasserflächen, Dauerkleingärten und ähnliches.

Ein großer Marktanteil der verkauften unbebauten Grundstücke fällt natürlich auf baureife Grundstücke für den Wohnungsbau und für Büro- und Geschäftshäuser. Mit rd. 31 % bzw. 12 % der Kauffälle liegen hier Langenfeld und Heiligenhaus an der Spitze, gefolgt von Haan und Mettmann mit jeweils rd. 11 % bzw. 10 % der Kauffälle. Der Anteil in den übrigen Städten schwankt zwischen 8 und 9 %.

Der größte Geldumsatz ist mit rd. 524,5 Mio. € (-6%) für 1.196 Kauffälle (-16%) bei bebauten Grundstücken zu verzeichnen. Der Flächenumsatz ist um rd. 24% zurückgegangen.

Umsatzmäßig liegt bei bebauten Grundstücken Hilden mit rd. 116 Mio. € an der Spitze (169 Kauffälle) gefolgt von Langenfeld und Erkrath mit 91 Mio. € bzw. 74 Mio. € (247 bzw. 125 Kauffälle). Das Schlusslicht bildet hier Wülfrath mit einem Umsatzvolumen von rd. 28 Mio. € (109 Kauffälle).

Die folgende Tabelle veranschaulicht die prozentualen Marktanteile der einzelnen Teilmärkte bezogen auf die Anzahl der Kauffälle (keine wesentliche Veränderung zu den Vorjahren). Der Schwerpunkt der veräußerten bebauten Grundstücke liegt dabei sichtbar bei den Ein- und Zweifamilienhäusern.

Ein- und Zweifamilienhäuser

82%

Mehrfamilienhäuser

7%

Gewerbe- und Industrieobjekte

4%

Geschäfts- und Verwaltungsgebäude

4%

Sonstige bebaute Grundstücke

3%

Das Marktgeschehen bei bebauten Grundstücken wird überwiegend durch den Geschäftsverkehr zwischen Privatpersonen geprägt. Veräußerer sind zu 85 % Private. Der Rest wird über sonstige juristische Personen (6 %), die öffentliche Hand (0 %) und Wohnungsbaugesellschaften (9 %) abgewickelt. Die Erwerber sind zu 93 % Private. Etwa 66 % des Immobilienhandels findet innerhalb des Kreisgebietes statt, mindestens 27 % der Kaufverträge kommen durch die Vermittlung einer Immobilienfirma zustande.

Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser lagen überwiegend zwischen 250.000 und 350.000 €, bei Mietwohnhäusern ist keine einheitliche Preistendenz erkennbar.

a) Neubauten

In der Regel wurden die bebauten Grundstücke über Bauträger verkauft. Es werden überwiegend Doppelhaushälften errichtet. Die niedrigsten Preise für Grundstücke mit Neubauten für Doppelhaushälften und freistehenden Einfamilienhäusern sind in Wülfrath, die höchsten in Haan zu verzeichnen. In Erkrath und Monheim wurden keine Kaufpreise für Neubauten registriert.

b) Gebrauchtimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäuser)

Für das Datenmaterial für Gebrauchtimmobilien wurde neben einer Differenzierung nach Gebäudearten auch eine Differenzierung nach Baujahresgruppen wie bei Wohneigentum durchgeführt, um eine gewisse Vergleichbarkeit zu erhalten.

Die niedrigsten Preise für Gebrauchtimmobilien sind für Reihenhäuser in Heiligenhaus, die höchsten in Langenfeld zu verzeichnen. Bei gebrauchten Doppelhaushälften sind die niedrigsten Preise in Mettmann, die höchsten in Hilden gezahlt worden.

Beim Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum wurde in 2016 mit 1.800 Fällen ein Geldumsatz von 266 Mill. € erreicht. Gegenüber dem Jahr 2015 ist die Zahl der Kauffälle um rd. 5 % zurückgegangen. Der Geldumsatz ist allerdings um rd. 7% gegenüber dem Vorjahr gestiegen.

In mindestens 26 % aller Fälle der registrierten Kaufverträge waren Makler am Vertragsabschluß beteiligt.

Die Relation zwischen den Marktsegmenten Wiederverkäufen zu Umwandlungen und Neubauten beim Wohn- und Teileigentum ist in etwa gleich geblieben.

· Weiterverkäufe 79 %

· Neubauten 20 %

· Umwandlungen 1 %

Rd. zwei Drittel des gesamten Geldumsatzes werden in Hilden, Monheim a.R., Langenfeld und Mettmann erzielt. Beim Preisniveau für Wohnungseigentum ist in der Kategorie Erstverkäufe, d.h. Neubauwohnungen, eine Steigerung (+4%), bei Weiterverkäufen ebenfalls eine Steigerung von 4 % zu verzeichnen. Im Durchschnitt kostet eine Eigentumswohnung 3.250,-€/m² im Erstverkauf, 1.520,-€/m² im Weiterverkauf.

Während die niedrigsten Durchschnittspreise für Neubauwohnungen in Heiligenhaus bei 2.520,- €/m² Wohnfläche liegen, lagen die Preise für Erstverkäufe von Eigentumswohnungen in Monheim mit einem Durchschnittswert von rd. 3.470 €/m² auf dem höchsten Niveau im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses gefolgt von Langenfeld (3.450,- €/m²) sowie Hilden und Mettmann mit 3.410,- €/m² bzw. 3.280,- €/m².

Die Durchschnittspreise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind sehr differenziert in den einzelnen Städten und bewegen sich je nach Gebäudealter zwischen durchschnittlich 1.260,- €/m² (Wohnungen 1950 bis 1959) und 2.410,- €/m² Wohnfläche (Wohnungen aus 2000-2014). Im Mittel lagen sie bei 1.520,- €/m².

Die hohe Korrelation zwischen Kaufpreisen je m² Wohnfläche und Alter des Gebäudes lässt sich aus den Tabellen unmittelbar ablesen, wobei die niedrigsten Preise häufig in der Baujahresgruppe 1970 bis 1979 erzielt werden. Dies ist vor allem auf einen schlechten Ruf dieser Objekte zurückzuführen, die in vielen Gemeinden die sog. Brennpunkte bilden. Eine weitere Untersuchung hat zudem gezeigt, dass Eigentumswohnungen in Hochhäusern im Schnitt 30 % günstiger sind als Wohnungen in kleinen Einheiten.

Es ist davon auszugehen, dass langfristig das Interesse an Durchschnitts- bzw. einfachen Wohnungen sinkt. Die Käufer achten verstärkt auf Qualität und attraktives Ambiente in kleineren Häusern mit angenehmer Architektur und guter Infrastruktur. Zudem werden verstärkt größere Wohnungen bevorzugt. Bei erstverkauften Neubauten erhöhte sich die durchschnittliche Wohnungsgröße gegenüber dem Jahr 2000 um ca. 22% (von 78m² auf 95m²). Neben der Entwicklung der Wohnungsgröße ist auch die Veränderung der durchschnittlichen Zimmeranzahl interessant.

Die meisten Eigentumswohnungen wurden für 100 — 200.000 € bei einer Wohnungsgröße von durchschnittlich 60 - 100 m² veräußert. Die meisten Eigentumswohnungen haben drei Zimmer, ETW mit mehr als 4 Zimmern werden kaum gehandelt. Interessant ist allerdings die Entwicklung bei Neubauten.

Seit 2016 bietet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann mit dem Immobilien-Preis-Agenten einen zusätzlichen Service zur weiteren Orientierung auf dem Grundstücksmarkt an. Er ist unter folgendem link zu erreichen: http://www.gars.nrw.de/oeffentlich/zusatz_1.php?user=Kreis_Mettmann

Im Zuständigkeitsbereich seiner 8 Städte (außer Ratingen und Velbert) lässt sich durch den Immobilien-Preis-Agenten schnell und einfach das Preisniveau für eine Eigentumswohnung, neu oder gebraucht, abschätzen. Der Immobilien-Preis-Agent basiert auf einer statistischen Auswertung von Immobilienkaufverträgen, die durch den Gutachterausschuss durchgeführt wurde. Eine Aktualisierung erfolgt jährlich im Frühjahr nach Auswertung der vorjährigen Kaufpreise.

Damit ersetzt der Immobilien-Preis-Agent zwar kein Verkehrswertgutachten, kann aber doch eine recht gute Orientierung für eine grobe Einschätzung des Immobilienwertes sein.

Einen separaten Markt bilden zunehmend Wohneinheiten in Seniorenzentren. Das sind im wesentlichen Renditeobjekte, für die Mietgarantien übernommen werden. Bei Erstverkäufen (Wohnfläche ca. 24m²) liegen Preis im Mittel bei 6.560€/m² in Heiligenhaus und 6.760€/m² in Langenfeld, Weiterverkäufe (Wohnfläche 51m²) werden für 2.130€/m² gehandelt

Das Preisniveau für Garagen, Tiefgaragen- und Stellplätze für den Erstverkauf und den Wiederverkauf ist 2016 gegenüber 2015 in etwa gleich geblieben. Preise für Neubauten von Garagen und Tiefgaragenplätze in Neubauten lagen im Durchschnitt bei 16.000 € bzw. 16.500 €. Stellplätze wurden dagegen durchschnittlich mit 7.000,- € im Erstverkauf gehandelt.

Die Monatsmieten für Garagen und Stellplätze sind im letzten Jahr etwa gleich geblieben und lagen durchschnittlich bei:

· Tiefgarage: 40,- €

· Garage: 55,- €

· Stellplatz: 20,- €

Weitere detaillierte Aussagen zum Grundstücksmarkt im Kreis Mettmann können dem Grundstücksmarktbericht 2017 entnommen werden. Er enthält u.a. weitere Angaben zu den Umsätzen auf dem Immobilienmarkt, zum Preisniveau und zur Preisentwicklung der einzelnen Teilmärkte. So sind z.B. weitere Statistiken, mittlere Kaufpreise für Eigentumswohnungen pro m² Wohnfläche jahrgangsklassenweise für Weiterverkäufe und Umwandlungen in den einzelnen Städten und Preisspannen mit Minimal- und Maximalpreisen angegeben, wobei Extremwerte nicht berücksichtigt wurden.

Der Grundstücksmarktbericht wendet sich an alle Interessenten und Teilnehmer am Grundstücksmarkt, vor allem

· an die Wohnungswirtschaft

· an Banken und Versicherungen

· aber auch an Gewerbe und Industrie

· und an Wertermittlungssachverständige

· an die öffentliche Hand und an private Grundstückseigentümer.

Die Qualität des Grundstücksmarktberichtes hängt neben der Tätigkeit der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ganz entscheidend von dem Rücklauf der an die Neueigentümer versendeten Fragebögen ab. Ich möchte mich daher auch an dieser Stelle ganz herzlich sowohl bei den eigenen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Geschäftsstelle für die geleistete Arbeit bedanken, aber auch den Dank an die Eigentümer richten, die über einen zurückgesandten Fragebögen zur Aussagefähigkeit des Marktberichtes beigetragen haben.

Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass der Gutachterausschuss auf Antrag auch kostenpflichtige Einzelgutachten erstellt. Antragsteller sind Privateigentümer, Behörden und Gerichte.